Adunay duha ka mga nag-unang kalkulasyon alang sa CAM fees: Variable CAM fees, diin ang kantidad nga gikinahanglan sa usa ka tenant aron makatampo pag-uswag base sa daghang mga hinungdan; ug kabag-ong CAM fee diin ang mga bayranan usa ka piho nga kantidad.
Ang bayad sa CAM mahimong bayran binulan, quarterly, kada tuig, o gani gipasaka gikan sa panahon-sa-panahon ingon nga dako nga pag-ayo sa building o tibuok negosyo / pang-industriya park kinahanglan.
Ang bayad sa CAM mahimo nga mag-uswag sa laing rate kay sa binulan nga bayranan sa balayranan tungod kay kini nga mga kalaglagan mas makausab. Busa hinungdanon usab nga ang imong pag-abang sa balay tali sa "variable" ug "fixed" CAM fee ug naglakip sa usa ka klase nga cap, o, ang maximum nga bayad sa CAM mahimong madugangan matag tuig. Kining rate sa pagtaas kinahanglan nga usa ka lahi nga konsiderasyon gikan sa kung unsa ka daghan ang nag-unang abang sa pagtaas sa matag tuig.
Kadaghanan sa mga Kahulogan sa mga Bayronon sa CAM nga Nagpahisalaag ug Masulub-on
Adunay daghang mga paghubit sa CAM sa mga bayrunon sa CAM nga nagpaila sa bayad sa CAM isip usa ka tenant nga nagpaambit sa usa ka bahin sa mga direktang gasto sa pagmentinar sa mga espesipiko nga mga dapit. Kining dili kaayo komplikado nga mga kahulugan dili hingpit nga tukma ug ang tag-iya sa yuta mahimong maglakip sa daghang dili-direkta nga mga bayrunon ingon nga bayad sa CAM nga dili kaayo klaro.
Kini nga pamatasan gipanghimakak sa mga propesyonal sa industriya kung kini ba adunay pamatasan, o bisan legal. Sa laktod nga pagkasulti, kinahanglan nga dili ka mopirma sa usa ka lease nga wala masabti kung unsa ang bayad sa CAM sa imong talagsaon nga komersyal nga pag-arkila .
Ang Katuyoan sa mga Bayri sa CAM: Unsa ang mga Bayad sa CAM?
Ang mga balayranan sa CAM ug Load Factor nagsilbi usab nga susama nga katuyoan: Gipangayo ang mga tenant aron matabangan ang pagtan-aw sa direktang mga galastuhan sa tag-iya sa "mga komon nga lugar." Ang kasagarang mga lugar mahimong maglakip sa sulod (mga pasilyo, mga elevator, lobby, publiko nga kasilyas, ug uban pa) (parking lots, landscaped areas, ug uban pa).
Siguraduhon nga ilista ang pag-arkibo sa tukmang kantidad nga igatanyag sa imong CAM, unsa ka sagad kini ibayad, ug kung unsa ka dako ang ilang madugangan kada tuig. Kon kinahanglan ka nga motabang sa gasto sa mga dagko nga renovations sama sa parking repaving, o bisan unsa nga matang sa pagkay-o sa estruktura nakasulat kini. Ipalista ang tag-iya kung kini nga mga pag-ayo nga atong nahuman ug kung kini gikatakda o gilauman nga buhaton sa umaabot.
Dili tanan nga mga agalong yutaan nagkinahanglan sa mga saop aron makatabang sa mga gasto sama sa atop, pagmentinar sa parkinganan, ug pagkay-o sa estruktura ug wala gayud'y "standard" nga magamit sa mga pagpa-lease nga dili magsalig sa pagtan-aw sa "CAM fees" gipasabut ang bayad.
Ang usa ka tag-iya mahimong maglakip sa usa ka nagkalain-laing mga galastohan nga gilista lamang nga "CAM Fees" o "Administrative Fees" base nga kini ang mga galastuhan nga ibayad sa tag-iya sa yuta alang sa kaayohan sa tanan nga mga nagpuyo. Kung ang mga bayranan sa CAM dili klaro nga gitala o gipasabut sa usa ka lease, siguroha nga ilabi na nga mangutana kung nagbayad ka alang sa usa sa mosunod:
- Mga sistema sa seguridad o sweldo o uban pang gasto nga may kalabotan sa mga personahe sa seguridad sa lugar.
- Mga permiso, buhis, seguro, o bisan unsang legal nga gasto.
- Pag-anunsiyo, mga ilhanan, o uban pang mga kinatibuk-ang gastuhon nga gipaagi sa tag-iya sa balay tungod sa pagpadagan o pag-promote sa bilding (ie, suweldo o mga benepisyo alang sa mga empleyado sa gawas o bisan off-site).
- Ang pag-ayo ug pag-ayo sa pag-ayo sa kabtangan sa mga kabtangan, lakip na ang pagdugang sa landscaping o pagbag-o sa disenyo, pagpintal sa gawas, sa gawas o pag-parking lot lighting fixtures, paving o resurfacing, atop, o pag-ayo ug pag-upgrade sa central pipe, electrical, sewer, ug HVAC.
- Mga abiyo, abang, o bisan unsang mga gasto sa paghupot sa lahi nga mga opisina sa pagpahawa sa bisan asa o sa gawas nga lugar.
Ngano nga Importante nga Mahibal-an kung Unsa ang mga Bayad sa CAM nga Gilista sa Inyong Komersyal nga Pagpamaligya
Niadtong 1989, ako nag-abang sa lugar sa industriya aron sa pag-abli sa usa ka craft consignment ug hobby store. Ang parke nagpakita nga maayo ang kondisyon ug ang tag-iya sa balay usa ka higala sa pamilya ug giputol ang abang sa usa ka ikatulo ingon nga pagtahud. Kini ang una nga pag-arkila sa industriya nga akong gipirmahan ug dili hingpit nga nakadayeg sa gahum sa CAM fees. Sa laing pagkasulti, gipirmahan nako ang usa ka ligal nga dokumento nga wala'y ideya kon unsa ang akong gipirmahan.
Wala ko mahibal-an kung unsa ang Triple Net Lease, mao nga kinahanglan kong likayan ang pagpirma sa usa. Gipangutana nako ang tag-iya kon unsang klase sa pag-lease nga akong ipirma ug wala gayud ako makadungog sa termino nga "Triple Net." Hinoon, giingnan ko nga ang akong gi-arkibo adunay CAM ug mga bayranan sa administratibo. Ang wala nako nahibal-an niadtong panahona mao nga ang mga buhis sa administrasyon naglakip sa mga buhis, seguro ug usa ka dakong panon sa uban pang mahal kaayo nga gasto.
Sa usa ka bulan lamang sa pag-arkila, ang tag-iya sa parke nagsugod sa pag-ayo sa mga pag-usab sa parke lakip na ang pagdesenyo sa mga yunit sa atubangan aron makita nga sama sa retail space. Nausab ang mga timailhan, gihalinan ang bilding, ug ang pipila ka mga pagbag-o sa estruktura gihimo sa atubangan sa parke sa industriya.
Ang maong balaodnon gibahin sa tanang mga saop, ug bisag gamay ra kaayo ang yunit, napugngan ko sa $ 5,000 nga kwarta - ang akong bahin sa mga pag-uswag sa parke bisan pa ang akong yunit anaa sa kiliran ug wala gayud nakabenepisyo direkta gikan sa bisan unsa nga mga kalamboan . Ang uban nga mga nangatulog naigo sa dul-an sa $ 20,000 sa renovation fees. Kon nabasa na nako pag-ayo ang pag-arkila, igo unta kong nahibal-an nga labing menos mangutana kon adunay mga pag-upgrade nga gikatakda sa umaabot nga panahon ug aron masabtan nga ang akong gihunahuna usa ka yano nga pag-arkila , sa pagkatinuod usa ka Triple Net Lease nga nagtakoban.
Ang kinatibuk-ang CAM Fees
- Ang CAM usa ka acronym sa "Common Area Maintenance."
- Ang mga gasto sa CAM gigahin alang sa mga nag-abang sa usa ka pro rata nga basehan: ang mas daghan nga kwadrado nga footage sa usa ka tenant rents, ang mas dako nga porsiyento sa mga gasto sa CAM nga kinahanglan nga bayran.
- Ang mga bayronon sa CAM gibayad sa tag-iya (lessee) ngadto sa tag-iya (lessor) aron pagtabang sa pagtabon sa gasto sa mga overhead ug operating nga mga galastuhan ug ang mga agalong yutaan mahimo nga mosulay sa paglakip sa nagkalainlain nga mga galastohan sama sa CAM fee.
- Ang kasagaran nga mga lugar kasagaran naglakip sa luna nga gi-access, gigamit, nakabenepisyo, o gipaambit sa tanang mga saop, ug hapit kanunay naglakip sa mga pasilyo, mga elevator ug mga hagdanan, mga lobby, ug mga banyo sa publiko.
- Ang bayad sa CAM mahimo usab nga bayran alang sa mga eksternal nga mga luna, sama sa mga sidewalk ug parkinganan, ug, sa pipila ka mga kaso, bisan alang sa mga pasilidad sa off-site.
- Ang mga bayrunon sa administratibo mahimong bayran, pinasikad sa usa ka porsyento sa CAM fee rate, alang sa mga galastuhan sa pag-operate ug pagpabilin nga may kalabutan sa mga dili komon nga mga lugar o sweldo - mga butang nga dili tinuod nga komon nga mga galastuhan ug mga gasto sa kadaghanan nga mga tenant nga mosupak.
- Dili tanan nga mga agalong yutaan nag-charge sa bayad sa CAM, apan kadaghanan sa gihapon, ilabi na sa commercial industrial space ug retail leases.
- Bisag unsa pay tawag sa tag-iya sa balayranan, kon nagbayad ka alang sa maintenance, buhis, ug insurance, ang imong gi-lease usa ka Triple Net Lease - ang labing paborable sa tanan nga mga pagpahulam alang sa mga tenant.